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Hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel

Decisão da 2ª Câmara Cível do TJPI

Redação TJPIemfoco+
Por: Redação TJPIemfoco+ Fonte: TJPI
22/05/2024 às 11h15 Atualizada em 22/05/2024 às 15h31
Hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
Des. José Wilson

Entenda o caso

O caso envolve uma disputa entre o Condomínio Comercial Poty Premier, um condômino e a empresa DECTA Engenharia. Os autores são proprietários de duas salas no edifício Poty Premier, todavia não conseguiram registrar as propriedades em seus nomes devido à existência de hipotecas sobre os imóveis em favor do Condomínio. Ademais, foram enfrentados problemas com a instalação elétrica, que impossibilitavam o uso adequado das unidades.

Assim, foi ajuizada ação contra o condomínio, a fim de reconhecer o inadimplemento dos réus na entrega do empreendimento comercial, bem como requerendo a adjudicação compulsória dos bens. Após decisão parcialmente favorável na primeira instância, ambas as partes apelaram da sentença.

Os autores, primeiros apelantes, alegam a nulidade da sentença, vez que se fundamentou na existência de Ação Cautelar na Justiça Federal que já estava arquivada e, por isso, não poderia ser considerada prejudicial. Dessa forma, requerem seja declarada a nulidade da sentença, a fim de que seja deferida a adjudicação compulsória das salas comerciais.

Os segundos apelantes, a Decta e o Poty Premier, apresentaram outra apelação, aduzindo que “a questão aqui posta, qual seja, a suposta irregularidade das instalações elétricas do empreendimento, que impossibilitariam a utilização das unidades, vem sendo objeto de discussão judicial em ação preexistente, processo nº 0030548- 13.2014.8.18.0140 – 2ª Vara Cível de Teresina”. Portanto, requereram a anulação da sentença ou a suspensão do trâmite do processo, até o trânsito em julgado da outra ação.

Além disso, as segundas apelantes alegam que os imóveis foram entregues efetivamente em 13/08/2013, em plenas condições de uso, conforme atestado em prévia vistoria.

Entendimento do TJPI

A 2ª Câmara Cível do TJPI conheceu de ambos os recursos e deu-lhes provimento. A decisão do tribunal reconheceu que os apelantes tornaram-se proprietários dos imóveis após quitação e que eventuais questões relacionadas ao financiamento/hipoteca deveriam ser resolvidas entre a incorporadora e o agente financiador, sem prejudicar os direitos dos compradores.

Para tanto, o acórdão fundamentou-se na Súmula 308 do STJ, segundo a qual "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Portando, o deferimento do pleito de adjudicação compulsória se impôs, no caso concreto.

O desembargador relator, José Wilson, entendeu que os imóveis não foram entregues com condições adequadas ao uso e gozo, não obstante a emissão de “habite-se” pelo município de Teresina, em 24/07/2013, pois as unidades autônomas foram entregues sem subestação de energia elétrica que permitisse a individualização dos consumos. Apenas em 16/06/2018 as instalações do condomínio foram aprovadas pela Equatorial. Portanto, o Poty Premier deve ressarcir as taxas condominiais cobradas antes da aprovação.

Em relação à multa prevista no art. 25, §1º da lei nº 9.514/97, os desembargadores deram razão às segundas apelantes, entendendo que ela é incabível no caso, pois deve ser aplicada tão somente quando se estiver diante de contrato de financiamento imobiliário pactuado com cláusula de alienação fiduciária, o que não sucede nos presentes autos.

Explica o relator:

Não obstante reconhecido o atraso na entrega dos termos de quitação dos imóveis, é forçoso concluir que os respectivos contratos não possuem cláusula específica estipulando multa em decorrência de tal fato, não sendo lícito ao magistrado aplicar tal disposição por analogia, sem que as partes a tenham previamente estabelecido.

Ao final, foi dado provimento à apelação do primeiro apelante e provimento parcial à apelação dos segundos apelantes.

Fonte e jurisprudência

Fonte: Apelação Cível nº 0013785-97.2015.8.18.0140

Jurisprudência: Súmula n° 308 - STJ: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

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